福島第一原発：柏のマンションが売れ行き絶好調

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/mercury/detail/MMSUc3000021072011/

日経新聞のサイトの不動産情報の記事を見ていて、驚いた。

また、福島第一原発からの放射能汚染で意外な高濃度汚染地域として名前が挙がった柏市でも「オーベルグランディオ柏（総戸数213戸）」60戸が即日完売している。

とのことである。こりゃ本当に、みんな、全然、気にしていないのであろうか？

それとも、首都圏の不動産が暴落したりすると、担保割れが生じて不良債権だらけになって、壊滅的打撃を受ける銀行が、子会社やら、関係の不動産会社やらを経由して、あの手この手で売ってしまったのだろうか？６０戸くらいなら、直感的には、なんとかなりそうな数字である。単純計算で、

一戸2500万円×60=15億円

だから、実需を引けば数億円の話である。銀行や不動産会社にとっては、どうにでもなる数字である。まぁ、なんだかんだで大幅値引きをしたのかもしれない。

一番下に貼った毎日新聞の７月１日に記事には、

一方、市場の先行きにも震災と福島第１原発事故が暗い影を落とす。ニッセイ基礎研究所が４月、不動産分野の実務家ら１０５１人に行ったアンケートによると、不動産市場で重視するリスクについて「電力不足・停電」が３７．５％、「原発・放射能汚染」が２８．４％にのぼった。

と書いてあるので、あまりにも市場動向と動きが違いすぎるように思うのである。


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月例マンション動向（首都圏）
不動産情報サービスのマーキュリーによる、１都３県のマンション供給予想・実績データと分析。

震災後、供給が少なかった千葉県が絶好調・2011年6月の実績

　不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2011年6月の首都圏新築マンション供給戸数は4184戸となった。前年同月比で380戸、10％増となっており、3カ月ぶりに前年同月を上回った。

　地域別供給戸数は、東京23区1750戸（当月シェア42％）、横浜・川崎774戸（19％）、千葉県635戸（15％）、埼玉県602戸（14％）、東京都下218戸（5％）、神奈川県下205戸（5％）。前月比・前年同月比で供給戸数が下回ったのは東京23区と都下。一方で千葉県・埼玉県が大幅増加となったため、23区のシェアが42％と3カ月ぶりに過半数割れとなった。

　首都圏の初月申込率は78.7％と、5カ月連続で70％を上回った。地域別では、千葉県97.1％、神奈川県下91.2％、東京都下87.2％、埼玉県74.6％、東京23区74.6％、横浜・川崎72.1％と、すべてのエリアで70％を上回った。

　平均坪単価は1都3県全体で213.1万円と前月比13.1％下落、平均グロス価格も4561万円と5.4％下落、平均面積は70.76平方メートルで8.9％上昇。これらの数値からも、東京23区のシェアが下がり、千葉県・埼玉県のシェアが高かったことが伺える。

　2011年6月の特徴は、千葉県で供給大幅増と驚異的な初月申込率を出したことである。

　千葉県では、昨年10月に530戸の供給があって以来、低水準の供給が続いていた。特に震災後は、3月:166戸、4月:97戸、5月:170戸と、首都圏で最も供給が少ないエリアとなっていた。浦安市や千葉市の沿岸部に液状化が発生したことが、供給に急ブレーキがかかった要因となった。

　ところが6月は、湾岸エリア物件である「プラウドシティ稲毛海岸レジデンス（総戸数432戸）」267戸が連続即日完売、超高層タワーである「グランドターミナルタワー本八幡（総戸数465戸）」160戸が月内完売。また、福島第一原発からの放射能汚染で意外な高濃度汚染地域として名前が挙がった柏市でも「オーベルグランディオ柏（総戸数213戸）」60戸が即日完売している。

　震災後、特に敬遠されてきた湾岸エリアや、超高層物件が絶好調なのだ。これらの物件が他の大規模物件と違うのは、広域での集客よりも、地元集客が圧倒的に多いことだ。そのため、特に稲毛海岸と柏の2物件は地元民力に合わせた価格戦略が徹底されており、2000万円台～3000万円台前半までのボリュームが多く、一次取得層の取り込みに成功している。本八幡は駅徒歩1分の希少性に加え、2008年以降新規販売が無かった供給空白エリアであったため、地元顧客のニーズを吸い上げやすい環境にあったと言えよう。

　しかし、これらの物件が売れた要因として忘れてはならないのが、地盤や建物構造に関するリスクを調査し、事前に十分な対策を講じたうえで、丁寧に顧客に説明する姿勢が出来ていることが挙げられる。

　震災を経て、顧客が住宅に求める志向が変化してきている。利便性、眺望、ステータス感から、安心、安全、人や地域との繋がりにシフトしている。供給サイドが顧客の志向変化をしっかりキャッチし、上手な対応をすることが出来た好事例であったと言えよう。

※集計の数字は2011年7月20日時点のもの


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路線価：震災で市場環境が一変…下落縮小も取引激減

　国税庁が１日発表した１１年分の路線価（１月１日現在）は平均で前年比３．１％下落となり、下落幅が１０年分（同４．４％下落）より縮小、地価の復調傾向を示した。しかし、３月１１日の東日本大震災以降、不動産市場の環境は一変。被災地だけでなく東京圏でも取引が激減、地価復調の動きが断ち切られた形。先行きも電力不足などによる経済への悪影響が懸念されており、商業地を中心に下落傾向が再び強まる可能性が指摘されている。

　震災後の取引減少は、東京都心部で顕著だ。マーケティング会社「リーシング・マネジメント・コンサルティング」（東京）が東京２３区の賃貸不動産を主に扱う仲介店２９０店を対象に５～６月に行ったアンケートでは、震災後、本来繁忙期の３月の客足が「例年に比べて減少した」との回答が８７％にのぼった。

　特に、浜松町などを営業地域とする港区沿岸部は４～５月も「減少した」が６０％と高止まりしたままで、取引低迷に歯止めがかかっていない。近年、高層マンションが林立する人気エリアだったが、震災後に液状化問題への不安が広がったことや、停電時のエレベーター停止問題が逆風となった。

　取引低迷は、大きな地価下落圧力となっている。日本不動産研究所が半年に１回、全国約２０００地点を対象に調査する「市街地価格指数」によると、関東地方は前回調査（昨年９月末）までは３回連続で宅地・商業地を含む全用途平均で下落率が縮小していた。しかし、直近（今年３月末）の調査では下落率が１．４％と横ばいとなり、地価復調傾向がストップした。同研究所の高岡英生鑑定役は「震災がなければ価格が上昇に転じてもおかしくない地点もあった。下落率縮小の流れが、震災でいったん途切れた」と分析する。

　一方、市場の先行きにも震災と福島第１原発事故が暗い影を落とす。ニッセイ基礎研究所が４月、不動産分野の実務家ら１０５１人に行ったアンケートによると、不動産市場で重視するリスクについて「電力不足・停電」が３７．５％、「原発・放射能汚染」が２８．４％にのぼった。また、日本不動産研究所は東京や大阪など６大都市について、最高価格地と商業地で半年後、地価の下落率が拡大すると予測する。みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「震災から日本経済が立ち直るカギは電力供給の安定と物流拠点の整備。対応が遅れれば製造拠点の海外流出などで地価の長期下落を招きかねない」と指摘する。【三島健二】

　◇路線価◇
　相続税や贈与税額の指標となる、主要道路に面した土地１平方メートル当たりの１月１日時点の評価額。国土交通省が３月に公表する公示地価を基にするが、１２月末までの相続や贈与による土地取得に適用されるため、年末までに土地価格が下落した場合を想定し、納税者に不公平が生じないようあらかじめ低めに設定され、公示地価の８割を目安とする。その上で、売買実例などを考慮して国税庁が算出する。

毎日新聞　2011年7月1日　22時25分（最終更新　7月1日　23時19分）